Ипотека: изменения в законодательстве Российской Федерации

Федеральный закон от 06.12.2011 N 405-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество", вступивший в силу 07.03.2012, ввел ряд новшеств в отдельные законодательные акты.

Закреплены положения, направленные на обеспечение единой судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости в случае залога недвижимого имущества.

Введено императивное правило для государственной регистрации ипотеки в силу закона при покупке жилых помещений и домов за счет кредитных средств.

Одновременно с этим при  приобретении  земельных участков, зданий и сооружений, нежилых помещений за счет кредитных средств осталась возможность избежать ипотеки в силу закона, указав на это в кредитном договоре.

Условие о возможности обращения взыскания во внесудебном порядке должно быть предусмотрено договором об ипотеке.

Наличие нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок теперь не требуется.

Если ипотека возникает в силу закона, условие о порядке и способах реализации заложенного имущества по решению суда может быть предусмотрено в отдельном соглашении.

В  случаях, когда выдается закладная, такие условия должны быть прописаны в закладной.

Уточнены условия, когда обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается. К таким условия отнесен случай, когда заложенное имущество является  предметом предшествующих или последующих ипотек, при которых применяется разный порядок обращения взыскания.

По-прежнему, нотариальное удостоверение договора об ипотеке не является обязательным. При этом предусмотрено, что если стороны нотариально удостоверили договор, то:

 - обращение взыскания допускается по исполнительной надписи нотариуса;

- государственная регистрация ипотеки может осуществляться на основании  заявления нотариуса;

- для государственной регистрации ипотеки возможно предоставление нотариально удостоверенной копии договора;

- срок государственной регистрации ипотеки – 5 дней.

Ипотека земельных участков, зданий, сооружений, нежилых  помещений согласно закону регистрируется в 15 рабочих дней.

В Управлении Росреестра по Краснодарскому краю любые договоры ипотеки регистрируются в трехдневный срок.

Понятие отложение государственной регистрации отменено, а приостановление и (или) прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон не допускается.

Исключены положения о возможности погашения регистрационной записи об ипотеке на основании решения третейского суда.

Государственная регистрация прав на земельные участки и ограничения этих прав проводится в сроки, предусмотренные для государственной регистрации прав на расположенные на этом земельном участке здании, строения или сооружения.

Уточнен порядок государственной регистрации права при переходе права собственности на недвижимое имущество и погашения регистрационной записи об ипотеке в результате обращения взыскания на него.

Регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор ипотеки, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона. Согласно разъяснений Росреестра № 14-2192-ГЕ от 28.03.2012 запись о государственной регистрации  права собственности лица, чьи права обременятся ипотекой, и запись о государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу закона идентифицируются самостоятельными номерами регистрации.